Varécopôle au Cannet-des-Maures : 1 000 emplois à 5 minutes du Luc — quel impact sur votre logement ?

Introduction

J’entends étonnamment peu parler du Varécopôle, alors que ce projet est en train de prendre forme à quelques minutes du Luc, au Cannet-des-Maures. Le nom lui-même reste assez méconnu localement. Alors j’ai décidé de m’en faire l’écho moi-même, parce que je pense que c’est une opportunité économique rare pour notre secteur, un dynamisme qu’on ne voit pas souvent et que je n’attendais pas spécialement.

Sur cette zone d’activités de 54 hectares, environ 1 000 emplois sont attendus, dans des secteurs à forte valeur ajoutée : défense (industrielle), aéronautique, intelligence artificielle, cybersécurité. Les premières livraisons sont même annoncées pour le 4e trimestre 2027, plus tôt que ce qu’on pouvait penser il y a encore un an.

Ce que je constate sur le terrain, en revanche, ce sont quelques acquéreurs et investisseurs qui voient déjà dans Le Luc un potentiel de développement, sans forcément avoir le Varécopôle précisément en tête, et qui achètent en partie parce que les prix sont encore bas, en espérant une plus-value dans les années à venir.

Mais attention : à ce jour, aucun signal de marché fort n’est encore mesurable, le projet est encore en phase de travaux. Cet article fait le point sur les faits vérifiés et vous propose une simulation du marché immobilier à moyen terme, en comparant la situation à ce qu’ont vécu d’autres territoires ailleurs en France. J’avais d’ailleurs procédé ainsi pour le Lycée du Luc. N’hésitez pas à aller le lire !

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1. Le Varécopôle en bref : ce qui est confirmé en 2026

Un calendrier qui s’accélère

Le projet est en gestation depuis plus de dix ans, mais les dernières étapes se sont enchaînées rapidement :

• 2023 : signature du traité de concession entre la Communauté de Communes Cœur du Var (CCCV) et la SAGEP, l’aménageur
• Été 2024 : enquête publique, avis favorable
• 5 décembre 2024 : signature de la Déclaration d’Utilité Publique (DUP) par le préfet du Var
• 2025 : commercialisation des premiers lots, attributaires désignés sur le secteur 1 (19,5 hectares)
• 2025-2028 : travaux de pré-aménagement et d’aménagement
• 4e trimestre 2027 : début des premières livraisons, un calendrier plus rapide que ce qu’on pouvait penser il y a un an, où l’on évoquait plutôt un horizon 2032 pour l’achèvement complet de la ZAC²

Qui s’installe déjà

Deux opérateurs ont d’ores et déjà acquis des parcelles sur le secteur 1 :

• Barjane, promoteur spécialisé en immobilier d’entreprise durable, sur près de 3 hectares : un bâtiment modulable d’environ 5 000 m², avec centrale photovoltaïque en toiture, ombrières sur le parking et toiture végétalisée
• Axtom, avec 3 bâtiments pour environ 5 000 m²

Un troisième projet, porté par MDCV Group, prévoit un volet “Vinicity” dédié à la filière viticole (installations vinicoles, laboratoire, salle de dégustation, restaurant). Le Varécopôle ne se limite donc pas à la haute technologie, il cherche aussi à valoriser les savoir-faire locaux.³

Pourquoi le Cannet-des-Maures, et pas un autre site ?

L’argument de localisation mis en avant repose sur un écosystème déjà présent localement : la proximité de l’EALAT (École de l’Aviation Légère de l’Armée de Terre, basée au Cannet-des-Maures), du camp militaire de Canjuers et de la base navale de Toulon. Les sociétés de cyberdéfense, de maintenance aéronautique, de drones ou de simulation ont intérêt à être proches de ces institutions clientes ou partenaires. Ça n’a rien à voir avec un afflux de personnel militaire. Les emplois créés par le Varécopôle sont des emplois privés.

2. Le Luc vs Le Cannet-des-Maures : un écart de prix qui pourrait se creuser

Aujourd’hui, Le Luc reste la commune la moins chère du secteur

J’ai fait tourner ma propre analyse sur les données DVF (les transactions réellement enregistrées) entre 2023 et 2025, en excluant les ventes en bloc et les valeurs aberrantes, pour avoir une photographie fiable plutôt que de simples estimations⁴ :

Sur le segment maison, Le Cannet-des-Maures et Vidauban affichent des prix quasiment équivalents et nettement supérieurs au Luc, un écart qui représente, pour une maison de type 5 d’environ 120 m², quelque chose comme 50 000 à 55 000 €. Sur le tercile haut (les biens les mieux situés ou les plus récents), l’écart est encore plus marqué : jusqu’à 4 384 €/m² au Cannet contre 3 931 €/m² au Luc.

Ces niveaux de prix sont stables depuis trois ans dans les trois communes (léger creux en 2024, reprise en 2025). Ce n’est donc pas un emballement spéculatif récent, mais un écart structurel, antérieur au Varécopôle, qui pourrait justement s’accentuer si la demande liée au projet se confirme.

Le locatif : un écart faible aujourd’hui, mais un segment qui reste à créer

Côté loyers, l’écart Le Luc/Le Cannet est en réalité très faible : environ 13 €/m² au Luc contre 14 €/m² au Cannet⁵. Mais ce chiffre cache une réalité importante : le parc locatif local (pavillons anciens, peu de stationnement sécurisé, rares T2/T3 meublés) n’est aujourd’hui pas du tout calibré pour le type de locataires qu’un pôle comme le Varécopôle va générer, des ingénieurs et cadres en mutation, des consultants en mission longue, des jeunes actifs avant achat. La demande n’est pas absente, elle n’existe simplement pas encore, faute d’entreprises installées. Elle se construira au même rythme que le remplissage des bâtiments.

Ce qui s’est passé ailleurs : trois précédents instructifs

Avant de se projeter, j’ai trouvé utile de regarder ce qui s’est réellement passé dans des communes qui ont accueilli un pôle d’activités comparable. Ce sont les seuls chiffres un peu solides sur lesquels s’appuyer aujourd’hui : pas une prévision pour Le Luc, mais ce qui a effectivement été mesuré, ailleurs, dans des situations similaires.

Ces trois cas n’ont évidemment pas la même ampleur que le Varécopôle, mais ils dessinent un schéma cohérent : la prime de prix arrive d’abord sur la commune qui porte le projet (ici, Le Cannet-des-Maures), tandis que la pression locative se diffuse plus largement, et plus vite, sur les communes voisines bien desservies.

Et au-delà : d’autres communes en embuscade sur le “second rideau”

J’ai étendu mon analyse DVF 2023-2025 à quatre autres communes du Centre-Var pour voir lesquelles pourraient capter une partie de la demande de report⁷ :

Le constat est plus nuancé que je ne le pensais au départ :

• Gonfaron est bien la commune la moins chère pour acheter une maison parmi les sept étudiées (2 597 €/m² en moyenne), une vraie alternative pour les budgets plus serrés
• Flassans-sur-Issole se positionne en milieu de gamme, à des niveaux proches du Luc, mais avec une desserte transport plus incertaine, à mi-chemin entre la zone d’activités de Nicopolis (Brignoles) et le Varécopôle
• Le Thoronet, à l’inverse de ce qu’on pourrait imaginer pour un petit village rural, affiche le marché maison le plus cher des sept communes (3 544 €/m², jusqu’à 4 570 €/m² sur les biens les mieux situés), un niveau comparable à Vidauban et au Cannet-des-Maures. Son attrait patrimonial et touristique (l’abbaye du Thoronet, le charme du village) en fait plutôt une alternative haut de gamme qu’une commune de report économique
• Cabasse, en bonus de cette analyse, affiche le marché appartement le moins cher de tout le secteur (1 497 €/m², échantillon réduit à interpréter avec prudence)

Sur ces quatre communes, l’écart entre le centre-bourg ancien et la périphérie pavillonnaire est aussi beaucoup plus marqué (+35 à +76% selon les cas) que sur l’axe Le Luc/Cannet/Vidauban (+12 à +28%). Un potentiel de plus-value à la rénovation en cœur de village qui mériterait son propre article.

3. Ce que ça signifie concrètement pour vous

Si vous êtes propriétaire au Luc

Je ne vais pas vous donner un pourcentage ou une échéance pour Le Luc : à ce stade, aucune donnée ne le permet, et ce serait spéculer. Ce que je peux vous donner, ce sont des faits observés ailleurs : à Rousset-Peynier, l’écart de prix avec une commune équivalente sans pôle technologique atteint 47 à 68%. À Bordeaux Montesquieu, un village viticole s’est transformé en commune résidentielle de cadres, avec une surenchère sur les terrains disponibles. Dans les deux cas, ce sont des pôles d’emplois comparables (technologie, R&D) qui ont produit cet effet, et dans les deux cas la phase de travaux/installation a précédé la hausse, pas suivi. C’est ce schéma, observé ailleurs, qu’il faut garder en tête, pas une promesse de date ou de chiffre pour Le Luc.

Si vous envisagez d’acheter ou d’investir

L’écart de prix actuel entre Le Luc et ses voisines (Le Cannet-des-Maures, Vidauban, Le Thoronet), de l’ordre de 50 000 € sur une maison de type 5, n’est pas dû au Varécopôle : il est antérieur et structurel. Mais c’est aussi ce qui rend Le Luc plus accessible aujourd’hui qu’il ne le sera peut-être demain si la demande de report se confirme. C’est exactement le raisonnement que me rapportent les quelques investisseurs qui se positionnent déjà sur Le Luc, même sans avoir le Varécopôle précisément en tête.

Si vous êtes propriétaire-bailleur

C’est sans doute le segment le plus intéressant à anticiper. Le parc locatif local n’a, à ce jour, aucune offre calibrée pour les profils que le Varécopôle va générer : T2/T3 meublés, fibre optique, stationnement sécurisé, proximité des axes A8/RN7. Le cas de Lannion le montre bien : ce n’est pas forcément sur les prix de vente que l’effet se voit le plus vite, mais sur la tension locative, et cette tension se construit avant même que les prix de vente ne bougent. Un bailleur qui anticipe ce virage dès 2026-2027, plutôt qu’en réaction quand la demande sera déjà visible, part avec un temps d’avance.

Dans tous les cas : ne pas spéculer sur une date

Le calendrier du Varécopôle a déjà changé une fois en quelques mois (de “l’horizon 2032” évoqué par la presse en 2024 au calendrier officiel 2025 qui annonce des livraisons dès fin 2027). Ce genre de projet avance par paliers, pas par un effet “interrupteur” à une date précise. Je ne peux pas vous dire quand ni de combien les prix au Luc vont bouger : aucune donnée ne le permet aujourd’hui. Ce que je peux vous montrer, ce sont les faits : ceux du Varécopôle (calendrier, entreprises installées) et ceux observés ailleurs (Rousset-Peynier, Bordeaux Montesquieu, Lannion). Mon conseil reste le même que pour le lycée du Luc : suivez les faits, pas les rumeurs, et prenez vos décisions sur vos besoins réels plutôt que sur un pari de timing parfait.

Vous vous posez la question de vendre ou d’attendre ? Je peux vous aider à y répondre concrètement : une estimation de votre bien pour avoir une base fiable, puis un échange pour vérifier que votre projet (changement de ville, de région, de type de bien) tient la route face à ce que vous pourriez acheter ensuite.

Si vous voulez déjà vous faire une première idée par vous-même, j’explique ma méthode pas à pas dans cet article :

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