Taux immobiliers dans le Var : où en est-on vraiment ?
Ce qu'il faut retenir en 30 secondes
Les taux juillet 2026 (source Cafpi) :
- 15 ans : 3,31 % en moyenne — meilleurs dossiers autour de 3,12 %
- 20 ans : 3,38 % en moyenne — meilleurs dossiers autour de 3,16 %
- 25 ans : 3,41 % en moyenne — meilleurs dossiers autour de 3,18 %
Le contexte : après la hausse de 0,25 % actée par la BCE le 11 juin 2026, les barèmes de juillet montrent un mouvement contrasté — légère hausse sur 15 ans, quasi-stabilité voire léger repli sur 20 et 25 ans. La BCE a confirmé la pause le 23 juillet, taux directeurs inchangés à 2,40 %. Mais la tendance de fond reste haussière depuis l’été 2025, et la plupart des courtiers font désormais d’une nouvelle hausse en septembre leur scénario central, plutôt qu’une simple hypothèse.
Ce que ça donne concrètement : pour 200 000 € empruntés sur 20 ans, la mensualité tourne autour de 1 212 €, soit environ 288 € de plus qu’en 2021 mais 55 € de moins qu’au pic d’octobre 2023.
“C’est le bon moment d’acheter, ou j’attends ?”
C’est la phrase que j’entends plusieurs fois par semaine depuis le début de l’année. Elle vient d’acheteurs qui ont suivi la remontée des taux depuis 2022, qui ont attendu pendant le pic de fin 2023, et qui cherchent maintenant à savoir si la fenêtre s’est rouverte, ou si elle va se refermer.
Honnêtement : les taux restent plus de deux fois plus élevés qu’en 2021. Mais ils ont aussi baissé de plus de 1 % depuis le sommet. Et le marché des biens, lui, a corrigé en conséquence.
Sur la question du timing, j’aime répondre ainsi : si vous pouvez vous offrir le bien que vous voulez, les taux sont finalement secondaires.
- Les taux augmentent ? Vous avez bien fait de ne pas attendre pour acheter.
- Les taux stagnent ? Vous avez bien fait de ne pas attendre pour acheter.
- Les taux baissent ? Vous aurez la possibilité de faire renégocier ou racheter votre prêt.
En revanche, ce qui définit vraiment un bon dossier, c’est avant tout les revenus — plus ils sont élevés, plus vous avez de marge pour négocier votre taux. Le plafond légal est fixé à 35 % de vos revenus nets : avec 5 500 € nets à deux, la mensualité maximale est de 1 925 €, ce qui permet d’emprunter bien au-delà de 230 000 €.
Courtier immobilier & Conseiller en Gestion de Patrimoine indépendant
Matthieu Tournade
1. Les taux en juillet 2026 : par durée et profil
Taux immobiliers en France — juillet 2026
Source : Cafpi — juillet 2026
L’écart entre un dossier moyen et un excellent dossier est réel : 0,19 à 0,23 %. Sur 200 000 € empruntés sur 20 ans, ça représente environ 25 € de mensualité, soit près de 6 000 € sur la durée totale du prêt.
Ce qui définit un bon dossier en 2026 :
- Apport ≥ 20 % de la valeur du bien (les banques récompensent l’apport plus qu’elles ne l’ont jamais fait)
- Taux d’endettement ≤ 35 % des revenus nets
- Stabilité de l’emploi : CDI confirmé, ou deux ans de bilans pour les indépendants
- Épargne résiduelle après apport (les banques veulent voir qu’il reste quelque chose ; c’est souvent là que les dossiers se départagent, beaucoup d’acheteurs ne le savent pas)
Un mot sur le PTZ : les primo-accédants éligibles ont un vrai avantage en ce moment. Le Prêt à Taux Zéro allège la mensualité, améliore le taux d’endettement, et les banques courtisent ces profils. C’est le type de dossier qui obtient les meilleures conditions sans forcer.
2. D’où on vient : la montagne russe 2020–2026
Taux moyen sur 20 ans — évolution 2020 à 2026
Source : Cafpi, Observatoire Crédit Logement / CSA, Meilleurtaux
Décembre 2021 : le plancher. 1,05 % sur 20 ans. C’était la folie ! Tout le monde était finançable, les biens parté en 15 jours et avec des prix affolant. Les acheteurs et le vendeurs ne savaient probablement pas que la remonté aller être brutale.
2022 : la remontée. La BCE a remonté ses taux directeurs pour casser l’inflation post-Covid. Au début, les barèmes des banques ont bougé doucement.
Octobre 2023 : le pic à 4,52 %. Le marché a quasiment gelé. Beaucoup d’acheteurs ont stoppé leurs projets. Les vendeurs qui refusaient de baisser leurs prix se retrouvaient sans acheteurs. J’ai vu des compromis tomber à cause de capacités d’emprunt devenues insuffisantes du jour au lendemain.
2024-2025 : la descente. La BCE a desserré progressivement. Les taux immobiliers ont suivi avec un décalage de quelques semaines, passant de 4,52 % à 3,25 % en avril 2026.
Depuis l’été 2025 : la hausse s’installe progressivement. Après avoir touché un creux à 3,17 % sur 20 ans au second trimestre 2025, les taux ont progressivement remonté. À la mi-juin 2026, ils atteignaient 3,39 %, soit environ +0,22 % en un an. Une hausse légère, loin des montées brutales de 2022, mais une tendance clairement haussière depuis maintenant dix mois, portée par la remontée de l’OAT et un contexte géopolitique instable qui a relancé l’inflation en zone euro à 3,0 %.
11 juin 2026 : la BCE confirme la hausse attendue. Le Conseil des gouverneurs a relevé ses taux directeurs de 0,25 %, comme les marchés l’anticipaient depuis plusieurs semaines.
Juillet 2026 : une pause, pas un répit. Le baromètre Cafpi de juillet montre un mouvement contrasté : légère hausse sur 15 ans (3,31 %), quasi-stabilité sur 20 et 25 ans (3,38 % et 3,41 %). La concurrence entre banques pour maintenir leur volume de production compense pour l’instant la pression de la BCE. Mais cette accalmie est jugée temporaire par la plupart des courtiers, qui anticipent un nouveau mouvement à la hausse dès la rentrée.
23 juillet 2026 : la BCE confirme la pause. Le Conseil des gouverneurs a maintenu ses taux directeurs inchangés lors de sa réunion de juillet, confirmant l’accalmie déjà visible sur les barèmes de crédit. Dans le même temps, l’Observatoire Crédit Logement/CSA publie ses chiffres du 2e trimestre 2026 : taux moyen à 3,26 % en juin puis 3,29 % à la mi-juillet, avec une production de crédits en recul de 14,8 %. Signe que la prudence reste de mise malgré la stabilisation des barèmes.
3. Ce que ça change concrètement pour un achat dans le Var
Les taux, c’est abstrait. La mensualité, non.
Voici ce que donnent les taux actuels sur un achat type dans le secteur Le Luc / Lorgues / Vidauban — avec un apport de 20 % :
🏡 Simulation — Maison 250 000 € (apport 50 000 €)
Montant emprunté : 200 000 €
| Durée | Taux moyen | Mensualité | Coût total du crédit |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,31 % | 1 428 € | ~57 200 € |
| 20 ans | 3,38 % | 1 212 € | ~90 900 € |
| 25 ans | 3,41 % | 984 € | ~95 200 € |
Hors assurance emprunteur (ajouter 0,20 à 0,40 % selon âge et profil).
À titre de comparaison :
- En décembre 2021 (taux 1,05 % sur 20 ans) : mensualité de 924 €, soit 288 € de moins par mois
- En octobre 2023 (taux 4,52 % sur 20 ans) : mensualité de 1 267 €, soit 55 € de plus par mois
Les prix ont corrigé. Entre fin 2023 et aujourd’hui, les valeurs immobilières dans le Var ont reculé de 5 à 12 % selon les secteurs et les types de biens. Ce recul a partiellement compensé la hausse des taux. Pour un acheteur qui n’a pas pu concrétiser en 2021, la situation reste dégradée, mais elle s’est stabilisée.
Sur le terrain, les acquéreurs avec un bon apport et un projet solide trouvent à nouveau des vendeurs prêts à négocier. Le rapport de force a changé depuis le pic. Les biens qui traînent depuis 6 mois (et il y en a) partent avec des décotes réelles.
Taux et avis de valeur : un lien direct que beaucoup ignorent
Quand je réalise un avis de valeur, je ne regarde pas que les transactions comparables. Je regarde aussi qui va acheter ce bien, et ce que cet acheteur peut réellement emprunter aux taux du moment.
Une maison de 380 000 € avec jardin sur Le Luc, c’est typiquement une cible de couple actif, la quarantaine, avec un apport constitué. Avec 5 500 € nets à deux, ce profil peut aller chercher environ 330 000 € aux taux actuels (5 500 € × 35 % = 1 925 €/mois de mensualité maximale sur 20 ans). Si le prix demandé implique d’emprunter plus de 350 000 €, le bassin d’acheteurs réels rétrécit, et la vente prend du retard.
Voilà pourquoi les taux entrent dans mes avis de valeur. Ce n’est pas une question théorique : si le prix retenu n’est finançable que pour 10 % des acheteurs potentiels de ce bien, le vendeur va attendre longtemps.
4. Ma lecture du marché — et ce que je conseille
Je ne joue pas aux devinettes sur les taux. Personne ne sait avec certitude où ils seront dans six mois.
Attendre dans l’espoir d’un retour aux taux bas de 2021, c’est un pari risqué. Ces taux étaient une exception historique, liée à une politique monétaire post-crise qui ne se reproduira pas de sitôt. La fourchette 3-4 % ressemble bien plus à la normale de l’emprunt immobilier en France : c’était la réalité des années 2010-2015.
Une bonne décision d’achat, c’est rarement le taux seul. Un bien acheté au bon prix à 3,5 % vaut mieux qu’un bien surpayé à 1,5 %. Et un projet qui tient la route aujourd’hui tient aussi si les taux bougent de quelques dixièmes de %.
Ce que ça change dans mon accompagnement
Pour les vendeurs : je m’assure que le prix retenu est finançable pour le profil d’acheteur le plus probable sur ce bien. Un prix trop ambitieux ne ratera pas l’acheteur à cause du prix affiché : il le ratera parce que la banque lui dira non. C’est une subtilité que beaucoup de mandats ignorent, et qui explique des délais de vente inutilement longs.
Pour les acheteurs : je travaille avec les courtiers de mon réseau pour valider la capacité réelle avant de faire une offre. Pas la capacité théorique calculée en deux minutes sur un simulateur en ligne, mais ce qu’un banquier acceptera vraiment de prêter sur ce dossier-là, avec cet apport-là, dans les conditions du moment.
C’est pour ça que je regarde les barèmes avant d’ouvrir un mandat.
5. Ce qui pilote les taux : BCE et OAT, expliqués simplement
🔧 Pourquoi les taux immobiliers bougent — le mécanisme en clair
Les banques ne se financent pas directement auprès de la BCE. Elles empruntent sur les marchés obligataires, au taux de l’OAT 10 ans (Obligation de l’Etat français). À la mi-juin 2026, l’OAT 10 ans était proche de 3,65 %.
La BCE influence indirectement ce taux en fixant ses propres taux directeurs. Quand la BCE monte, l’OAT monte. Et quand l’OAT monte, les banques répercutent sur les barèmes de crédit immobilier.
Situation actuelle : après avoir maintenu ses taux inchangés depuis juillet 2025, la BCE a relevé son taux de refinancement de 0,25 % le 11 juin 2026, le portant à 2,40 %. Cette hausse était anticipée par les marchés depuis plusieurs semaines — l’OAT et les barèmes bancaires avaient déjà commencé à intégrer ce mouvement avant même la décision officielle. En juillet, la concurrence commerciale entre banques a temporairement amorti l’impact sur les barèmes, d’où la quasi-stabilité observée. Lors de sa réunion suivante, le 23 juillet 2026, la BCE a choisi la pause : les taux directeurs restent inchangés à 2,40 %.
Ce mécanisme explique pourquoi les taux immobiliers peuvent remonter avant même que la BCE ait agi : les marchés anticipent. Les banques, elles, se couvrent. Mais la concurrence entre établissements peut aussi retarder la répercussion d’une hausse déjà actée — c’est ce qui explique la pause de juillet, plus qu’un vrai changement de tendance.
Ce qu’on anticipe pour le reste de 2026
La fourchette retenue par la plupart des courtiers pour l’année : 3,30 % à 3,50 % sur 20 ans. Les conditions économiques ne permettent pas un retour aux 2 % à court terme, et une rechute vers les 4,5 % supposerait un choc majeur.
⚠️ La hausse de septembre n’est plus une simple hypothèse de vigilance : c’est désormais le scénario central retenu par la majorité des courtiers. La pause observée sur les barèmes de juillet, confirmée par la BCE elle-même le 23 juillet, est jugée temporaire — la concurrence entre banques ne pourra pas absorber indéfiniment la pression de l’OAT. Une hausse de +0,10 à +0,20 % d’ici septembre est l’hypothèse la plus fréquemment avancée si la BCE confirme une orientation plus restrictive lors de ses prochaines réunions.
Signe que cette vigilance est fondée : les dernières prévisions de l’économiste Michel Mouillart (Observatoire Crédit Logement/CSA) tablent désormais sur 3,55 % en moyenne fin 2026, au-dessus de la fourchette retenue par les courtiers, et sur 3,80 % fin 2027. Deux lectures d’un même marché, mais qui pointent dans la même direction : la fenêtre actuelle a plus de chances de se refermer un peu que de s’élargir. Ce n’est pas catastrophique, mais c’est le point à surveiller avant tout projet d’achat cet automne.
Sources
- Pretto — Analyse taux immobilier mai 2026
- Meilleurtaux — Évolution taux directeur BCE
- Cafpi — Les taux de crédit immobilier en juillet 2026
- Observatoire Crédit Logement / CSA
- Immobilier Danger — Historique des taux
- Raisin — Suivi taux directeurs BCE
Données mises à jour chaque mois. Prochaine mise à jour : août 2026.
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