Taux immobiliers dans le Var : où en est-on vraiment ?

“C’est le bon moment d’acheter, ou j’attends ?”

C’est la phrase que j’entends plusieurs fois par semaine depuis le début de l’année. Elle vient d’acheteurs qui ont suivi la remontée des taux depuis 2022, qui ont attendu pendant le pic de fin 2023, et qui cherchent maintenant à savoir si la fenêtre s’est rouverte, ou si elle va se refermer.

Honnêtement : les taux restent plus de deux fois plus élevés qu’en 2021. Mais ils ont aussi baissé de plus de 1 % depuis le sommet. Et le marché des biens, lui, a corrigé en conséquence.

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Matthieu Tournade

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1. Les taux en septembre 2026 : par durée et profil

L’écart entre un dossier moyen et un excellent dossier est réel : environ 0,20 à 0,23 %. Sur 200 000 € empruntés sur 20 ans, ça représente environ 25 € de mensualité, soit près de 6 000 € sur la durée totale du prêt.

Ce qui définit un bon dossier en 2026 :

• Apport ≥ 20 % de la valeur du bien (les banques récompensent l’apport plus qu’elles ne l’ont jamais fait)
• Taux d’endettement ≤ 35 % des revenus nets
• Stabilité de l’emploi : CDI confirmé, ou deux ans de bilans pour les indépendants
• Épargne résiduelle après apport (les banques veulent voir qu’il reste quelque chose ; c’est souvent là que les dossiers se départagent, beaucoup d’acheteurs ne le savent pas)

Un mot sur le PTZ : les primo-accédants éligibles ont un vrai avantage en ce moment. Le Prêt à Taux Zéro allège la mensualité, améliore le taux d’endettement, et les banques courtisent ces profils. C’est le type de dossier qui obtient les meilleures conditions sans forcer.

2. D’où on vient : la montagne russe 2020–2026

Décembre 2021 : le plancher. 1,05 % sur 20 ans. C’était la folie : tout le monde était finançable, les biens partaient en 15 jours avec des prix affolants. Les acheteurs et les vendeurs ne savaient probablement pas que la remontée allait être brutale.

2022 : la remontée. La BCE a remonté ses taux directeurs pour casser l’inflation post-Covid. Au début, les barèmes des banques ont bougé doucement.

Octobre 2023 : le pic à 4,52 %. Le marché a quasiment gelé. Beaucoup d’acheteurs ont stoppé leurs projets. Les vendeurs qui refusaient de baisser leurs prix se retrouvaient sans acheteurs. J’ai vu des compromis tomber à cause de capacités d’emprunt devenues insuffisantes du jour au lendemain.

2024-2025 : la descente. La BCE a desserré progressivement. Les taux immobiliers ont suivi avec un décalage de quelques semaines, passant de 4,52 % à 3,25 % en avril 2026.

Depuis l’été 2025 : la hausse s’installe progressivement. Après avoir touché un creux à 3,17 % sur 20 ans au second trimestre 2025, les taux ont progressivement remonté. À la mi-juin 2026, ils atteignaient 3,39 %, soit environ +0,22 % en un an. Une hausse légère, loin des montées brutales de 2022, mais une tendance clairement haussière depuis maintenant dix mois, portée par la remontée de l’OAT et un contexte géopolitique instable qui a relancé l’inflation en zone euro à 3,0 %.

11 juin 2026 : la BCE confirme la hausse attendue. Le Conseil des gouverneurs a relevé ses taux directeurs de 0,25 %, comme les marchés l’anticipaient depuis plusieurs semaines.

Juillet 2026 : une pause, pas un répit. Le baromètre Cafpi de juillet montre un mouvement contrasté : légère hausse sur 15 ans (3,31 %), quasi-stabilité sur 20 et 25 ans (3,38 % et 3,41 %). La concurrence entre banques pour maintenir leur volume de production compense pour l’instant la pression de la BCE. Mais cette accalmie est jugée temporaire par la plupart des courtiers, qui anticipent un nouveau mouvement à la hausse dès la rentrée.

23 juillet 2026 : la BCE confirme la pause. Le Conseil des gouverneurs a maintenu ses taux directeurs inchangés lors de sa réunion de juillet, confirmant l’accalmie déjà visible sur les barèmes de crédit. Dans le même temps, l’Observatoire Crédit Logement/CSA publie ses chiffres du 2e trimestre 2026 : taux moyen à 3,26 % en juin puis 3,29 % à la mi-juillet, avec une production de crédits en recul de 14,8 %. Signe que la prudence reste de mise malgré la stabilisation des barèmes.

Rentrée 2026 : la hausse reprend. La pause de juillet n’aura duré qu’un mois. L’OAT 10 ans, qui était encore à 3,65 % à la mi-juin, a franchi 4,24 % début septembre — une remontée nette qui a immédiatement pesé sur les barèmes bancaires : 3,43 % sur 15 ans, 3,40-3,54 % sur 20 ans, 3,50-3,61 % sur 25 ans selon les courtiers. La BCE se réunit les 10 et 11 septembre, avec une hausse de 25 à 50 points de base attendue par les marchés. Si elle se confirme, les banques devraient à nouveau répercuter le mouvement dans les semaines qui suivent.

3. Ce que ça change concrètement pour un achat dans le Var

Les taux, c’est abstrait. La mensualité, non.

Voici ce que donnent les taux actuels sur un achat type dans le secteur Le Luc / Lorgues / Vidauban — avec un apport de 20 % :

Les prix ont corrigé. Entre fin 2023 et aujourd’hui, les valeurs immobilières dans le Var ont reculé de 5 à 12 % selon les secteurs et les types de biens. Ce recul a partiellement compensé la hausse des taux. Pour un acheteur qui n’a pas pu concrétiser en 2021, la situation reste dégradée, mais elle s’est stabilisée.

Sur le terrain, les acquéreurs avec un bon apport et un projet solide trouvent à nouveau des vendeurs prêts à négocier. Le rapport de force a changé depuis le pic. Les biens qui traînent depuis 6 mois (et il y en a) partent avec des décotes réelles.

Taux et avis de valeur : un lien direct que beaucoup ignorent

Quand je réalise un avis de valeur, je ne regarde pas que les transactions comparables. Je regarde aussi qui va acheter ce bien, et ce que cet acheteur peut réellement emprunter aux taux du moment.

Une maison de 380 000 € avec jardin sur Le Luc, c’est typiquement une cible de couple actif, la quarantaine, avec un apport constitué. Avec 5 500 € nets à deux, ce profil peut aller chercher environ 330 000 € aux taux actuels (5 500 € × 35 % = 1 925 €/mois de mensualité maximale sur 20 ans). Si le prix demandé implique d’emprunter plus de 350 000 €, le bassin d’acheteurs réels rétrécit, et la vente prend du retard.

Voilà pourquoi les taux entrent dans mes avis de valeur. Ce n’est pas une question théorique : si le prix retenu n’est finançable que pour 10 % des acheteurs potentiels de ce bien, le vendeur va attendre longtemps.

4. Ma lecture du marché — et ce que je conseille

Je ne joue pas aux devinettes sur les taux. Personne ne sait avec certitude où ils seront dans six mois.

Attendre dans l’espoir d’un retour aux taux bas de 2021, c’est un pari risqué. Ces taux étaient une exception historique, liée à une politique monétaire post-crise qui ne se reproduira pas de sitôt. La fourchette 3-4 % ressemble bien plus à la normale de l’emprunt immobilier en France : c’était la réalité des années 2010-2015.

Une bonne décision d’achat, c’est rarement le taux seul. Un bien acheté au bon prix à 3,5 % vaut mieux qu’un bien surpayé à 1,5 %. Et un projet qui tient la route aujourd’hui tient aussi si les taux bougent de quelques dixièmes de %.

Ce que ça change dans mon accompagnement

Pour les vendeurs : je m’assure que le prix retenu est finançable pour le profil d’acheteur le plus probable sur ce bien. Un prix trop ambitieux ne ratera pas l’acheteur à cause du prix affiché : il le ratera parce que la banque lui dira non. C’est une subtilité que beaucoup de mandats ignorent, et qui explique des délais de vente inutilement longs.

Pour les acheteurs : je travaille avec les courtiers de mon réseau pour valider la capacité réelle avant de faire une offre. Pas la capacité théorique calculée en deux minutes sur un simulateur en ligne, mais ce qu’un banquier acceptera vraiment de prêter sur ce dossier-là, avec cet apport-là, dans les conditions du moment.

C’est pour ça que je regarde les barèmes avant d’ouvrir un mandat.

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5. Ce qui pilote les taux : BCE et OAT, expliqués simplement

Ce mécanisme explique pourquoi les taux immobiliers peuvent remonter avant même que la BCE ait agi : les marchés anticipent. Les banques, elles, se couvrent. C’est ce qui s’est passé cet été : l’OAT a bougé avant la réunion de septembre, et les barèmes ont déjà intégré une partie du mouvement.

Ce qu’on anticipe pour le reste de 2026

⚠️ La hausse de rentrée n’est plus une hypothèse : elle est là. Le scénario central retenu par la majorité des courtiers est désormais un taux 20 ans autour de 3,70-3,80 % en décembre 2026, si la BCE confirme une orientation restrictive lors de sa réunion des 10-11 septembre. Le prochain taux d’usure (4e trimestre, publié le 1er octobre) pourrait toutefois desserrer légèrement l’étau pour les dossiers les plus tendus.

Signe que cette vigilance est fondée : les dernières prévisions de l’économiste Michel Mouillart (Observatoire Crédit Logement/CSA) tablaient déjà cet été sur 3,55 % en moyenne fin 2026 — un chiffre que le marché a rejoint dès septembre — et sur 3,80 % fin 2027. La fenêtre actuelle a plus de chances de se refermer encore un peu que de s’élargir. Ce n’est pas catastrophique, mais c’est le point à surveiller avant tout projet d’achat cet automne.

Sources

• Pretto — Analyse taux immobilier mai 2026
• Meilleurtaux — Évolution taux directeur BCE
• Meilleurtaux — Les signaux poussent les taux à la hausse
• Cafpi — Les taux de crédit immobilier en juillet 2026
• PAP.fr — Crédit immobilier : en septembre, les taux repassent au-dessus de
• Observatoire Crédit Logement / CSA
• Immobilier Danger — Historique des taux
• Raisin — Suivi taux directeurs BCE

Données mises à jour chaque mois. Prochaine mise à jour : octobre 2026.