À chaque transaction que je réalise dans le Var, le même étonnement. On passe en revue l’état des risques et pollutions avec le vendeur ou l’acheteur — inondation, mouvement de terrain, sismicité — et puis on arrive sur la ligne radon. Silence. “C’est quoi, le radon ?”

Ça fait maintenant des mois que cette question revient, quasi systématiquement. Le radon est partout dans les papiers, nulle part dans les esprits. Voici l’explication que je donne à chaque fois.

1. Le radon, c’est quoi concrètement ?

Le radon est un gaz radioactif naturel. Il ne se voit pas, ne se sent pas, et ne produit aucun signe apparent dans l’air. Il se forme dans le sol à partir de la désintégration naturelle de l’uranium, présent en quantités variables selon la géologie de chaque territoire. Les terrains granitiques et les roches métamorphiques en contiennent davantage — ce qui explique pourquoi le Var est particulièrement concerné.

Une fois libéré dans le sol, le radon migre vers la surface. S’il se retrouve en plein air, il se dilue immédiatement dans l’atmosphère et ne pose aucun problème. Le danger commence quand il s’accumule dans un espace fermé et habité.

Un chiffre qui mérite qu’on s’y arrête

Le radon est la 2e cause de cancer du poumon en France, juste après le tabac. On lui attribue environ 3 000 décès par an dans notre pays [1]. C’est un problème de santé publique documenté, simplement très peu visible parce que le gaz lui-même est invisible et que l’effet est long à apparaître.

Habiter dans une zone à potentiel radon élevé ne veut pas dire que les occupants vont tomber malades. L’exposition dépend de la construction, de la ventilation, de la durée passée dans les espaces à risque. Mais minimiser le sujet serait une erreur.

2. Ce que la loi impose, et ce que ça veut vraiment dire

Depuis l’arrêté du 3 août 2018, le territoire français est classé selon trois niveaux de potentiel radon, commune par commune, sur la base de la géologie des sols [3]. Ce classement ne mesure pas la concentration dans un logement donné — il indique le risque potentiel lié au sous-sol du secteur.

Dans toute transaction immobilière, cette information doit obligatoirement figurer dans l’état des risques et pollutions remis à l’acheteur avant la signature du compromis. C’est un document que vendeur et acheteur signent ensemble, qui recense tous les risques naturels et technologiques pesant sur le bien.

La mention du radon dans cet état n’est pas un diagnostic à proprement parler. Personne ne vient mesurer la concentration dans le salon. C’est une information de contexte, comme pour les zones inondables ou les risques industriels. Le vendeur indique à l’acheteur dans quelle zone il achète. C’est tout.

Un bien classé en zone à potentiel radon de niveau 2 ou 3 ne nécessite pas de travaux obligatoires pour être vendu. Mais l’acheteur est informé, et libre de demander une mesure professionnelle s’il souhaite en savoir plus.

3. Le Var, une zone à potentiel radon élevé, et Le Luc au premier rang

Le classement national distingue trois niveaux de potentiel radon. Le niveau 3 regroupe les communes où la géologie du sous-sol présente le potentiel de libération le plus élevé, et c’est là que se trouve la grande majorité du Var.

Le Luc-en-Provence est classé en zone à potentiel radon de niveau 3, la classification la plus haute qui existe. Idem pour Hyères, Toulon, Brignoles, Fréjus, et beaucoup d’autres communes du département.

Carte nationale des zones à potentiel radon (source : IRSN). La grande majorité du Var figure en zone 3, la plus élevée.

Ce classement de niveau 3 ne veut pas dire que chaque maison du Var est dangereuse. Il indique que la géologie du sous-sol est favorable à la libération de radon en surface. Ce que ça change concrètement : dans le Var, la case radon sera quasiment toujours cochée dans l’état des risques, et l’information transmise à l’acheteur sera systématiquement celle d’une zone à potentiel élevé.

Ce qui m’a frappé au fil de mes transactions, c’est que cette mention, pourtant systématique dans le département, n’a jamais été anticipée par les vendeurs. Elle arrive dans les papiers et personne ne sait quoi en faire. Le sujet n’est tout simplement pas relayé, ni par les médias, ni dans les discussions entre voisins.

4. Le vrai angle mort : le vide sanitaire transformé en pièce de vie

C’est le cas que je rencontre régulièrement lors de mes visites sur Le Luc et ses environs. Des maisons anciennes, souvent bien tenues, avec un vide sanitaire sous le plancher du rez-de-chaussée. Et quelque part dans la maison, une porte qui descend quelques marches vers ce qui est désormais une chambre d’appoint, une salle de jeux, parfois un bureau.

Le vide sanitaire, à l’origine, joue un rôle simple : séparer la dalle du contact direct avec le sol, laisser l’air circuler en dessous, et protéger la structure de l’humidité. Tant qu’il reste un espace technique non habité, le radon qui remonte du sol le traverse et ne va nulle part. Il n’y a personne. Il se dilue ou sort par les aérations.

Le problème commence quand ce vide sanitaire devient une pièce de vie.

Dans ce cas, le gaz qui remonte du sol entre directement dans l’espace habité. Les occupants passent des heures dans cette pièce, souvent moins bien ventilée que le reste de la maison. C’est là que les concentrations de radon peuvent atteindre des niveaux significatifs, sans que personne ne le sache, puisque le gaz est inodore et invisible.

Ce type d’aménagement est extrêmement courant dans les maisons de la région. C’est souvent fait sans permis, au fil du temps, avec les meilleures intentions : gagner de l’espace, loger un adolescent, créer un coin de travail. Et la question du radon ne vient à l’esprit de personne, ni au moment des travaux, ni au moment de la vente.

5. Que faire concrètement ?

Si la configuration d’un bien vous préoccupe — vide sanitaire aménagé, sous-sol habité, forte présence de pierre ou de terre sous le plancher — deux approches permettent de réduire l’exposition au radon.

Étanchéifier la dalle

La première consiste à traiter la dalle ou les parois en contact avec le sol pour stopper la migration du gaz avant qu’il n’entre dans l’espace habité. C’est un travail de maçonnerie qui nécessite un professionnel, et dont l’efficacité dépend de la qualité de l’étanchéité réalisée. Si la moindre fissure subsiste, le gaz trouve un passage.

Mettre la maison en dépression

La deuxième approche est mécanique : créer une légère dépression dans le bâtiment pour que l’air soit naturellement aspiré vers l’extérieur. Ce système de ventilation forcée est souvent plus fiable dans la durée, parce que même un revêtement bien posé peut fissurer avec le temps. Mais ça suppose de faire intervenir quelqu’un qui sait vraiment diagnostiquer d’où entre le gaz — et ça, tout le monde ne le fait pas correctement.

Ces travaux ne sont jamais obligatoires pour vendre. Mais les situations varient. J’ai eu des vendeurs qui voulaient faire mesurer avant de mettre sur le marché, histoire d’être clairs dès le départ. Et des acheteurs qui ont fait une offre conditionnée à une mesure favorable. Dans les deux cas, ça se négocie, et c’est souvent plus simple qu’on ne le croit.

Mon rôle dans ce type de situation, c’est d’abord de poser la question que personne n’a posée. Si les parties veulent aller plus loin, je les oriente vers un professionnel pour une mesure réelle dans le logement. La loi ne l’impose pas, mais quand la configuration du bien l’appelle, c’est du bon sens.

Ce que je retiens

Ce que je sais après ces transactions, c’est que le sujet n’effraie pas les gens quand on l’explique bien. Il les met simplement en position de décider en connaissance de cause. Invisible, inodore, le radon ne prévient pas — mais une fois qu’on sait où et comment il peut s’accumuler, c’est gérable.

Dans le Var, et au Luc en particulier, la totalité des transactions font apparaître cette mention. Ce que je vois sur le terrain, c’est que vendeurs et acheteurs n’ont jamais vraiment réfléchi au sujet avant que je le soulève. Le sujet n’est tout simplement pas dans les conversations.

J’essaie d’informer correctement et de poser les questions avant qu’elles ne deviennent un problème. Si la situation le justifie, j’oriente vers les bons professionnels. C’est mon rôle, sur le radon comme sur tout le reste.

Si vous avez un projet de vente ou d’achat dans le Var et que vous souhaitez faire le point sur les diagnostics, l’état des risques ou la configuration de votre bien, je suis disponible pour en parler.

Sources

[1] Institut de Radioprotection et de Sûreté Nucléaire (IRSN) — Le radon dans l’habitat, données épidémiologiques. irsn.fr
[2] IRSN — Mécanismes d’action du radon sur la santé, exposition par inhalation. irsn.fr
[3] Arrêté du 3 août 2018 relatif au classement des communes en zones à potentiel radon — Ministère de la Transition Écologique.
[4] Décret n°2018-434 du 4 juin 2018 portant diverses dispositions en matière de radioprotection — seuil de référence radon logements.