Un lycée au Luc-en-Provence : quel impact sur les prix immobilier ? Ce que montrent les villes comparables
“Hugo, est-ce que le lycée va vraiment faire monter les prix au Luc ?”
C’est la question que me posent de plus en plus d’acheteurs, de vendeurs et d’investisseurs depuis l’annonce du projet. Ce lycée de 1 000 places pour les élèves de 9 communes, un investissement de 67,5 millions d’euros porté par la Région Sud dans le secteur Fanguet, un écoquartier de 400 logements baptisé “les Jardins de Tonin”, un collège reconstruit : Le Luc prépare une transformation majeure à l’horizon 2028.
Plutôt que de spéculer, j’ai choisi de regarder ce qui s’est réellement passé ailleurs. Créon, en Gironde, a inauguré son lycée en 2024 dans un contexte très similaire au nôtre. Châteauneuf-sur-Loire, dans le Loiret, attend le sien pour 2026. Et une étude de Wüest Partner France a mesuré l’impact concret de la proximité d’un lycée sur les prix immobilier.
Voici ce que j’ai trouvé — et pourquoi ça devrait vous intéresser, que vous soyez vendeur, acheteur ou investisseur au Luc.
1. Le projet au Luc : ce qu’on sait aujourd’hui
Le secteur Fanguet, au sud-ouest du centre-ville entre la voie Ellie Perengo et le boulevard Chaveroche, va accueillir un pôle éducatif complet. Le projet phare : le Lycée, dont la construction est actée depuis 2020 avec la Région Sud comme maître d’ouvrage.
Le lycée en chiffres
- 1 000 élèves issus de 9 communes : Le Luc, Le Cannet-des-Maures, Gonfaron, Les Mayons, Pignans, Carnoules, Besse-sur-Issole, Flassans-sur-Issole et Cabasse
- 67,5 millions d’euros d’investissement
- 4,3 hectares de superficie
- Lycée polyvalent : filières générales + filières professionnelles (bâtiment, logistique, BTS travaux publics)
- Internat de 80 lits pour les élèves les plus éloignés
- ~100 enseignants et ~40 agents mobilisés
- Démarche HQE (haute qualité environnementale) dans le cadre du plan Climat de la Région
- Chantier : début 2026, livraison et première rentrée en septembre 2028
Autant d’élèves qui étaient jusque-là répartis entre les lycées Thomas-Edison de Lorgues, Raynouard de Brignoles, du Val d’Argens au Muy ou encore Golf Hôtel d’Hyères.
Le campus éducatif complet
Le lycée vient compléter un dispositif déjà en place :
- Le groupe scolaire René Char (maternelle-primaire), déjà opérationnel
- Le collège Pierre de Coubertin, qui sera déplacé et reconstruit à proximité
De la maternelle au BTS, tout sera regroupé dans le même quartier.
L’écoquartier “les Jardins de Tonin”
En parallèle, 400 logements neufs sont programmés dans le cadre de cette opération d’aménagement sur le site même où s’implantera le lycée.
Si je devais résumer : ce n’est pas juste un lycée qui arrive. C’est un quartier entier qui se crée, avec une offre éducative complète et de nouveaux logements. Cette combinaison — lycée + écoquartier — c’est exactement le scénario qu’on retrouve dans les villes que j’ai analysées.
2. Notre méthode : comparer avec des villes qui l’ont déjà vécu
Promettre une hausse de +20% parce qu’un lycée arrive, ce n’est pas mon métier. Mon métier, c’est de vous donner les éléments concrets pour décider.
J’ai donc cherché des communes qui ressemblent au Luc et qui ont récemment accueilli un lycée. Les critères de sélection :
- Taille comparable : entre 5 000 et 15 000 habitants
- Zone périurbaine ou rurale, pas une grande métropole
- Premier lycée dans la commune ou le bassin de vie
- Développement résidentiel associé (écoquartier, logements neufs)
- Lycée construit ou livré dans les 5 dernières années
Deux villes ressortent clairement :
| Créon (Gironde) | Châteauneuf-sur-Loire (Loiret) | Le Luc (Var) | |
|---|---|---|---|
| Population | ~5 000 hab | ~8 400 hab | ~11 000 hab |
| Lycée | Ouvert 2024 | Prévu 2026 | Prévu 2028 |
| Capacité | 2 000 élèves | 1 300 élèves | 1 000 élèves |
| Investissement | 82,5 M€ | 74 M€ | 67,5 M€ |
| Écoquartier associé | Oui | Non | Oui (400 logements) |
| Prix m² maisons (2025) | ~2 800 € | ~1 950 € | ~2 900 € |
En complément, je m’appuie sur l’étude Wüest Partner France (2023) qui a mesuré l’impact de la proximité des établissements scolaires sur les prix immobilier en France.
3. Créon (Gironde) : le cas le plus proche du Luc
Le contexte
Créon, petite ville de 5 000 habitants dans l’Entre-deux-Mers, a longtemps vécu sans lycée. Les familles envoyaient leurs enfants à Bordeaux ou dans les communes voisines. En 2024, un lycée de 2 000 places a ouvert ses portes — un investissement de 82,5 millions d’euros porté par la Région Nouvelle-Aquitaine, accompagné d’un écoquartier.
Le parallèle avec Le Luc est frappant : commune périurbaine, premier lycée, écoquartier associé, familles en provenance de la métropole voisine.
Le Lycée Robert Badinter à Cléon. Perspective su projet.
Ce qui s’est passé sur le marché immobilier
Et les chiffres sont là :
- Prix des maisons en 2025 : environ 2 800 €/m²
- Évolution sur 5 ans : +17%, une progression comparable à celle du Luc (+17,5%)
- Population : elle a doublé depuis 1990, signe d’une attractivité de long terme
L’effet d’anticipation
C’est le point le plus intéressant pour nous. L’impact ne s’est pas produit à l’ouverture du lycée. Il a commencé bien avant, dès l’annonce du projet.
Des professionnels de l’immobilier du Créonnais ont rapporté une hausse significative de la demande de familles venant de la métropole bordelaise, qui ont anticipé l’ouverture en s’installant plusieurs années avant la pose de la première pierre.
Pour Le Luc, la question se pose : le projet est acté depuis 2020, les premiers coups de pioche arrivent en 2026. Si le schéma de Créon se reproduit, l’effet sur la demande a peut-être déjà commencé.
4. Châteauneuf-sur-Loire (Loiret) : même scénario, autre géographie
Changement de décor. Châteauneuf-sur-Loire, 8 400 habitants en bord de Loire, n’a rien à voir avec le Sud. Mais le schéma est le même : une commune sans lycée, un projet à 74 millions d’euros (Région Centre-Val de Loire), 1 300 places, ouverture prévue 2026. Première implantation, là aussi.
Différence notable : pas d’écoquartier associé. Ce qui en fait un bon cas pour isoler l’effet “lycée seul”.
Le projet n’est pas encore livré, et pourtant le marché bouge déjà. Les maisons affichent environ 1 950 €/m² — un niveau bien inférieur au Luc, mais c’est la dynamique qui m’intéresse, pas le niveau absolu. Et cette dynamique, c’est +11% en 2 ans, une accélération nette depuis l’annonce du projet. Dans un marché national qui ralentit, ça ne passe pas inaperçu.
Deux villes, deux régions, le même signal : l’annonce d’un premier lycée suffit à accélérer la hausse des prix, avant même le premier coup de pioche.
Le futur lycée de Chateauneuf-sur-Loire, perspective d'architecte. Source : www.moonsafari.archi
5. Ce que disent les études : l’effet lycée chiffré
Au-delà de ces deux exemples, une étude nationale vient éclairer le sujet. En 2023, le cabinet Wüest Partner France a analysé l’impact de la proximité des établissements scolaires sur les prix immobilier.
Ce que mesure l’étude (et ce qu’elle ne mesure pas)
Précision importante : Wüest Partner n’a pas mesuré la hausse des prix après construction d’un lycée. Ils ont comparé le prix au m² des biens situés à moins de 500 mètres d’un lycée avec celui de biens similaires situés plus loin. L’écart entre les deux, c’est la prime de proximité : ce que les acheteurs acceptent de payer en plus pour être proches d’un lycée.
Dans les grandes métropoles : une prime modérée
- Paris : +2% par rapport aux biens plus éloignés
- Nice, Lyon : +10%
- Marseille : jusqu’à +20% pour les lycées les plus réputés
La densité de lycées dans les grandes villes dilue l’effet : quand il y en a partout, aucun ne fait vraiment la différence.
Dans les villes moyennes et zones peu denses : une prime très marquée
C’est là que ça devient intéressant pour Le Luc. Par rapport à des biens comparables plus éloignés :
- +35% à proximité d’un lycée dans les villes moyennes
- +48% pour les maisons spécifiquement — le type de bien le plus vendu au Luc
- +38% dans les zones à faible densité, la catégorie la plus proche de notre situation
- +24% supplémentaires si le lycée affiche un bon indicateur de valeur ajoutée (IVA supérieur à 5)
Attention à l’interprétation
Ces chiffres ne veulent pas dire que les prix au Luc vont augmenter de 35% du jour au lendemain. Ce n’est pas ce que dit l’étude. Ce qu’elle montre, c’est que dans les communes comparables au Luc, les acheteurs acceptent de payer significativement plus cher pour vivre à proximité d’un lycée. Plus le lycée est rare dans le secteur, plus la prime est forte.
Le Lycée neuf Centre Var sera le seul établissement de ce type pour 9 communes. L’étude suggère que c’est dans ce type de configuration que la prime de proximité est la plus forte.
6. Et pour Le Luc, concrètement ?
Créon, Châteauneuf-sur-Loire, l’étude Wüest Partner : la tendance est claire. Mais Le Luc n’est ni Créon ni Châteauneuf. Alors qu’est-ce qui pèse dans la balance chez nous ?
Ce qui joue en faveur d’une hausse
-
Première implantation d’un lycée : c’est le scénario où l’effet est le plus fort selon l’étude Wüest Partner. Le Luc n’a jamais eu de lycée — l’arrivée du Lycée neuf Centre Var comble un vrai manque pour 9 communes
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Lycée + écoquartier : la combinaison des deux amplifie l’attractivité, comme on l’a vu à Créon. Logements neufs, campus éducatif complet, démarche HQE — c’est un package qui attire les familles
-
Filières professionnelles ciblées : bâtiment, logistique, BTS travaux publics. Ces filières répondent à une demande locale forte et ancrent le lycée dans l’économie du territoire
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Un effet domino d’équipements publics : le lycée ne sera pas un projet isolé. Le Luc enchaîne les investissements structurants :
- Gymnase Jean-Yves Gosse (livraison 2027) : 1 817 m², halle sportive de 44 x 22 m, mur d’escalade 14 voies, homologué au niveau fédéral départemental pour les compétitions. Investissement de 5,5 M€ financé par le Département (73%) et la commune (27%). La première pierre a été posée, le chantier est lancé
- Réouverture de la piscine municipale prévue à l’horizon 2032, fermée et à l’abandon depuis des années
- Place de la Liberté rénovée, ravalement des façades en hypercentre
- Collège Pierre de Coubertin déplacé et reconstruit
Chaque équipement pris isolément ne change pas la donne. Mais la somme de tous ces projets — lycée, gymnase, piscine, collège, écoquartier, rénovation du centre — dessine une ville qui se transforme en profondeur.
-
Des familles qui quittent le littoral : Toulon, Fréjus-Saint-Raphaël, et même Cannes ou Nice — les prix sur la côte poussent de plus en plus de familles à chercher l’arrière-pays. Le Luc, accessible en 45 min de Toulon et 35 min de Fréjus, offre un cadre de vie comparable à un coût nettement inférieur. L’arrivée d’un lycée supprime le dernier frein : celui de la scolarité des enfants
Vue de synthèse de la futur piscine du Luc par BVL Architecture, gagnant du concours d'architecture pour la maitrise d'oeuvre de la piscine. Source : www.nicematin.com
Ce qui tempère les projections
- 400 logements neufs : l’écoquartier va augmenter l’offre de biens disponibles. Plus d’offre signifie une pression à la baisse sur les prix, qui peut modérer la hausse liée à la demande
- Conjoncture nationale : les taux d’intérêt restent élevés, les volumes de vente ont chuté de 30% au Luc comme ailleurs. L’effet lycée ne se produit pas dans le vide
- Horizon 2028 : le chantier démarre en 2026, la rentrée est prévue en septembre 2028. D’ici là, les conditions de marché peuvent évoluer dans un sens ou dans l’autre
- Effet d’anticipation déjà en cours ? : si les acheteurs informés ont déjà intégré le lycée dans leurs décisions (comme à Créon), une partie de la hausse est peut-être déjà dans les prix actuels
7. Ce que j’en retiens — en février 2026
Je ne suis pas devin, et personne ne peut garantir un pourcentage de hausse. Mais au moment où j’écris ces lignes, le concours d’architecte est lancé et les premiers coups de pioche approchent. Les données, elles, convergent :
Ce qu’on sait :
- Dans toutes les villes comparables étudiées, l’arrivée d’un premier lycée a stimulé la demande et les prix
- L’effet commence avant l’ouverture, dès l’annonce du projet — comme à Créon où les familles ont anticipé de plusieurs années
- La prime de proximité d’un lycée en zone peu dense atteint +38% selon Wüest Partner — et Le Luc coche toutes les cases du scénario à fort impact
Ce qui rend Le Luc particulier :
- Ce n’est pas un lycée isolé. C’est un lycée + un collège reconstruit + un écoquartier + un gymnase neuf + une piscine à venir + un centre-ville en rénovation. La transformation est globale
- Les familles du littoral varois (Toulon, Fréjus, Cannes) cherchent des alternatives accessibles. Le Luc, avec un campus éducatif complet de la maternelle au BTS, devient une option crédible
Mon conseil : que vous soyez vendeur, acheteur ou investisseur, ne prenez pas de décision sur la base de promesses. Prenez-la sur la base de données vérifiables et d’un accompagnement par quelqu’un qui connaît le terrain. Je suis là pour ça.