Loi SRU dans le Var : à Vidauban, le maire a perdu son droit de préemption

Introduction

44 communes du Var sont soumises à la loi SRU. 21 sont sanctionnées, pour un total de 14,6 millions d’euros de pénalités. Aucune commune de Cœur du Var n’est concernée — trop petites ou hors zone tendue. Mais à 15 minutes du Luc, en Dracénie, Vidauban vit un régime bien plus contraignant.

Conséquence directe : depuis plusieurs années, le maire de Vidauban n’exerce plus le droit de préemption sur les biens à vocation de logement. C’est le préfet qui décide, et ça s’applique dès aujourd’hui à toute vente concernée sur cette commune.

Une réforme, le projet de loi Relance Logement, est en cours de discussion au Parlement et touche notamment la loi SRU. Cet article fait le point : ce qui existe réellement, ce que ça change pour une vente à Vidauban, et ce que cette réforme modifie ou non à ce stade.

1. La loi SRU dans le Var : ce qui vient d’être fixé

L’article 55 de la loi SRU impose aux communes de plus de 3 500 habitants situées en zone tendue de compter 20 à 25% de logements sociaux dans leur parc de résidences principales. Deux décrets du 29 janvier 2026 fixent les règles pour la période triennale 2026-2028 : le décret n°2026-38 (liste des communes exemptées) et le décret n°2026-43 (seuils de tension déterminant l’objectif de 20% ou 25%).

Aucune des 11 communes de l’intercommunalité Cœur du Var (Le Luc, Cannet-des-Maures, Flassans-sur-Issole, Gonfaron, Cabasse, Carnoules, Besse-sur-Issole, Pignans, Puget-Ville, Le Thoronet, Les Mayons) n’entre dans le champ de la loi SRU — trop petites et/ou hors zone tendue. La commune la plus proche concernée est Vidauban, dans l’intercommunalité voisine de la Dracénie (Dracénie Provence Verdon agglomération).

2. Vidauban (Dracénie) : le maire n’exerce plus le droit de préemption

Vidauban fait partie des 19 communes varoises où le préfet a repris l’exercice du droit de préemption urbain (DPU), en application de l’article L. 302-9-1 du Code de la construction et de l’habitation¹. C’est aussi l’une des 6 communes du Var à n’avoir jamais signé de Contrat de Mixité Sociale avec l’État².

Pour une vente à Vidauban, voici ce que ça donne en pratique. La Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) continue d’être déposée en mairie, comme pour n’importe quelle vente : le maire reste dans le circuit, mais seulement pour la transmettre au préfet³, sans plus l’instruire lui-même. Le transfert de l’exercice du droit de préemption est systématique dès le constat de carence, en application de l’article L. 211-1 du Code de l’urbanisme³ : c’est le préfet qui décide seul, le maire n’a plus la main. Le délai, lui, ne bouge pas : la décision doit toujours intervenir dans les 2 mois suivant la réception de la DIA en mairie³, comme pour une DIA classique. Seul le périmètre est restreint : le transfert ne s’applique qu’aux terrains, bâtis ou non bâtis, affectés au logement, ou sur lesquels une opération de logements locatifs sociaux est prévue³ — pas à l’ensemble du foncier communal.

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⚠️ Si vous vendez un bien à vocation de logement à Vidauban, c’est donc le préfet, et non la mairie, qui a le dernier mot sur une éventuelle préemption — un interlocuteur différent, avec une logique différente de celle d’un maire qui connaît le dossier localement.

3. Ce que la future loi pourrait changer

Le texte à suivre s’appelle le projet de loi relatif à la relance et à la décentralisation du logement, porté par le ministre du Logement Vincent Jeanbrun. Déposé fin juin 2026, il a été adopté par le Sénat en première lecture le 8 juillet 2026⁴ et transmis à l’Assemblée nationale, où son examen est attendu à la rentrée 2026. Il n’est ni voté à l’Assemblée, ni promulgué à ce jour : c’est un texte en cours de navette parlementaire, pas un droit applicable.

Ce que le texte adopté au Sénat ne dit pas, à ce stade : rien de confirmé sur un retrait du droit de préemption ou du pouvoir de délivrance des permis de construire actuellement exercés par le préfet dans les communes carencées⁵. Le mécanisme que vit Vidauban aujourd’hui n’est donc pas remis en cause par la version du texte votée au Sénat — il pourrait évoluer lors du passage à l’Assemblée nationale, mais rien ne le garantit.

En clair : le régime actuel (DPU préfet à Vidauban) reste en vigueur tant que la loi n’est pas votée et promulguée, et le contenu définitif du texte n’est pas arrêté avant son passage à l’Assemblée. Pour une vente en cours ou à venir sur cette commune, mieux vaut raisonner avec le droit applicable aujourd’hui plutôt qu’avec une réforme encore incertaine.

4. Vendre, acheter, investir à Vidauban : ce qui change concrètement

Vous vendez un bien à vocation de logement à Vidauban :

• Votre DIA sera transmise par la mairie au préfet — le circuit administratif classique, sans démarche supplémentaire de votre part
• La décision de préempter ou non appartient au préfet, pas à un élu local qui connaît le contexte de votre transaction
• Le délai de 2 mois reste la référence : au-delà, sans réponse, la préemption est réputée abandonnée, comme pour toute DIA

Un point à ne pas mal interpréter : ce n’est pas parce que vous arrivez avec un dossier bien construit — avis de valeur, comparables, historique du bien — que la préemption est écartée. Aucun document produit en amont ne fait obstacle juridiquement au droit de préemption. Le préfet peut préempter au prix indiqué dans la DIA, ou proposer un prix différent, indépendamment de ce que vous avez préparé de votre côté.

Pour un achat à Vidauban, le risque de préemption n’a rien de spécifique à la commune : il existe partout où une DIA est déposée. Ce qui change ici, c’est l’échelon qui décide — le préfet plutôt que le maire. La protection reste la même qu’ailleurs : un compromis assorti d’une clause suspensive de non-préemption.

Pour un projet de logements locatifs, la donne est différente. Vidauban reste en tension SRU, et la production de logement social y demeure une priorité pour l’État, avec un droit de regard renforcé du préfet sur le foncier concerné. Ce contexte peut aussi jouer en votre faveur pour des opérations qui répondent directement aux objectifs SRU de la commune (logements sociaux, intermédiaires).

⚠️ Cette situation ne concerne aucune commune de Cœur du Var — Vidauban en est la commune la plus proche, mais elle relève de la Dracénie. Une vente au Luc, au Cannet-des-Maures ou ailleurs en Cœur du Var relève du droit de préemption classique de la mairie.

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