1500€/an de taxe foncière. 15000€ pour la toiture. Mon client payait tout, seul. Son immeuble dans le Var était en indivision avec ses trois frères — dont un disparu depuis des années. Nous avons retrouvé ce frère grâce à un généalogiste (150€). Résultat ? Toujours bloqué. Voici pourquoi retrouver un indivisaire ne suffit pas — et ce qu’il faut faire.

Le piège de l’indivision : pourquoi ça bloque

L’indivision, c’est quand plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’un même bien, sans que leurs parts soient physiquement divisées. Chacun détient une quote-part (1/3, 1/2, 25%…) qui détermine ses droits et obligations.

Cette situation arrive souvent dans deux cas :

• Une succession : plusieurs héritiers se retrouvent copropriétaires du bien familial
• Un achat en commun : concubins, amis ou famille achètent ensemble

La règle qui bloque tout : l’unanimité

Toutes les décisions importantes doivent être prises à l’unanimité. Vendre le bien ? Accord de tous. Travaux importants ? Accord de tous. Mise en location ? Accord de tous.

En théorie, c’est une protection. En pratique, un seul indivisaire qui bloque, disparaît ou refuse de répondre, et tout s’arrête.

Les trois types de blocage que je rencontre

1. L’indivisaire disparu — Expatriation, rupture familiale, désintérêt total

2. L’indivisaire désintéressé — Ne se sent pas concerné, ne répond plus (c’était le cas des frères de mon client)

3. L’indivisaire opposé — Refuse activement de vendre, par attachement ou par stratégie

Mon client : un cas concret dans le Var

Sur le papier, rien d’extraordinaire : un immeuble détenu en partie en indivision avec ses trois frères suite à une succession. Sauf que dans les faits, c’était lui qui payait tout, tout seul.

Pendant ce temps, ses frères ? Complètement désintéressés. Pour eux, c’était “son immeuble” puisqu’il possédait un appartement en nom propre dans le bâtiment. Un des frères avait même disparu des radars.

Ce que nous avons fait

1. Évaluation du bien — J’ai procédé à l’évaluation complète de l’immeuble pour savoir combien représentait réellement la quote-part de chacun.

2. Orientation vers un notaire — Le notaire a vérifié les droits de chacun et recommandé le recours à un généalogiste.

3. Généalogiste successoral — 150€ plus tard, le frère a été retrouvé. Le généalogiste a accès à des fichiers administratifs inaccessibles au grand public.

Résultat : frère retrouvé… situation toujours bloquée

Les quatre frères étaient identifiés et joignables. Techniquement, on pouvait discuter d’une vente.

Impossible d’obtenir l’unanimité. Certains ne voyaient pas l’intérêt, d’autres refusaient par principe. Épuisé, mon client a abandonné. Il continue aujourd’hui à payer seul.

À l’inverse : un cas qui s’est bien terminé

Quelques mois plus tôt, j’ai accompagné un couple en cours de divorce. Leur maison était en indivision — impossible de finaliser la séparation sans régler cette question.

La situation : Monsieur voulait vendre, Madame hésitait entre vendre et racheter sa part.

Mon accompagnement :

• Évaluation précise du bien pour déterminer la valeur de chaque quote-part
• Présentation des deux options avec leurs implications financières
• Orientation vers leur notaire pour valider les aspects juridiques

Résultat : Madame a racheté la part de son ex-mari. Dossier réglé, chacun a pu tourner la page.

Différence avec le premier cas ? Deux personnes motivées à trouver une solution, pas quatre personnes dont trois désintéressées.

Les solutions quand vous êtes bloqué

Option 1 : Racheter les parts des autres

C’est la solution la plus simple… si vous en avez les moyens. Vous proposez un prix, et une fois propriétaire à 100%, vous faites ce que vous voulez du bien.

Problème : il faut la trésorerie, et les autres peuvent refuser ou demander un prix déraisonnable.

Option 2 : La vente forcée judiciaire

C’est le dernier recours, mais ça fonctionne. L’article 815-5-1 du Code civil permet à tout indivisaire de demander au tribunal de forcer la vente, même si les autres s’y opposent.

Les réalités :

• Coût : plusieurs milliers d’euros (avocat + frais de justice)
• Délais : 6 mois à plus d’un an
• Relations familiales : souvent détériorées définitivement

Option 3 : Continuer à payer et attendre

C’est ce que fait mon client aujourd’hui. Ce n’est pas une stratégie, c’est subir.

Mieux vaut prévenir : les outils qui existent

La convention d’indivision

Un contrat notarié qui organise les règles : qui paie quoi, qui gère le bien, comment se prennent les décisions courantes. Coût : quelques centaines d’euros.

Elle n’empêche pas tous les blocages, mais elle évite de payer seul pendant que les autres ne font rien.

La SCI familiale

Au lieu d’être propriétaire direct d’une quote-part, vous êtes propriétaire de parts d’une société qui détient le bien.

Avantages majeurs :

• Si vous voulez sortir, vous vendez vos parts (pas besoin de vendre l’immeuble entier)
• Un gérant prend les décisions courantes (pas d’unanimité pour tout)
• Transmission progressive aux enfants avec optimisation fiscale

Mon client aurait pu vendre ses parts de SCI sans l’accord de ses frères. Il serait sorti depuis longtemps.

Le démembrement de propriété

Les parents gardent l’usufruit (habiter ou percevoir les loyers), les enfants reçoivent la nue-propriété. Au décès, transmission automatique sans droits supplémentaires.

Combiné avec une SCI, c’est encore plus efficace.

Mon accompagnement concret

Je ne suis ni avocat, ni notaire. Mais je connais ces situations de terrain.

Ce que je fais :

• Évaluation précise de votre bien et de votre quote-part
• Analyse financière : combien vous coûte le blocage actuellement ?
• Orientation vers les bons professionnels (notaire, avocat, généalogiste)
• Conseil stratégique : racheter, vendre, forcer la vente — quelle option pour votre situation ?

Ce qu’il faut retenir

1. Retrouver un indivisaire ne résout pas forcément le problème. Mon client en a fait l’expérience : frère retrouvé, situation toujours bloquée.

2. Plus vous attendez, plus vous payez. 1500€/an de taxe foncière, 15000€ de toiture… Le coût du blocage dépasse vite celui des solutions.

3. Anticiper coûte toujours moins cher que subir. Convention d’indivision, SCI, démembrement : ces outils existent pour éviter le piège.

Vous êtes dans la même situation que mon client ? Vous payez seul depuis des années ? On peut en discuter. Sans engagement, sans jargon. Je vous aide à y voir clair et je vous oriente vers les bons professionnels.