DIA et préemption : quand la mairie peut bloquer votre vente (et à quel prix)

“Hugo, si la mairie préempte ma maison, ce sera à quel prix ?”

La question vient d’un client au Luc qui envisage de vendre. Les institutions locales évoquent l’hypothèse d’un futur collège près de chez lui. Il estime sa maison à 350 000€, mais il veut savoir ce qui se passe si la mairie décide de préempter.

Ma réponse le surprend : la mairie peut préempter au prix qu’elle fixe, pas forcément celui de votre offre. Elle peut proposer 300 000€, même si vous avez un acheteur à 350 000€.

Pire encore : si vous refusez ce prix et que vous n’êtes pas d’accord pour renoncer à vendre, vous êtes bloqué. Vous ne pouvez plus vendre à personne d’autre pendant toute la procédure.

C’est exactement le genre de piège qui peut vous coûter des dizaines de milliers d’euros et des mois de blocage. Je vais vous expliquer comment ça fonctionne, ce que dit la loi, et surtout comment protéger votre prix avant qu’il ne soit trop tard.

1. La DIA : cette formalité qui donne le droit de regard à la mairie

Qu’est-ce que la DIA ?

La Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) est un formulaire administratif que votre notaire envoie obligatoirement à la mairie après la signature du compromis de vente, lorsque votre bien est situé dans une zone de préemption.

En clair, c’est une lettre recommandée où le notaire informe la mairie que vous avez signé un compromis de vente avec les détails et le prix.

Important : vous avez déjà signé le compromis, mais vous ne pouvez pas signer l’acte authentique (la vente définitive) tant que la mairie n’a pas répondu ou que le délai de 2 mois n’est pas écoulé. C’est pour cette raison qu’une vente prend généralement au minimum 2 mois entre le compromis et l’acte authentique.

En pratique : même si la mairie peut répondre avant, elle laisse généralement courir le délai complet de 2 mois, qui vaut pour acceptation tacite. C’est pour ça que votre vente ne peut pas se finaliser en moins de 2 mois.

Qui est concerné ?

Tous les biens situés dans certaines zones définies par la mairie ou d’autres organismes publics :

1. Le Droit de Préemption Urbain (DPU) — La mairie peut préempter dans les zones qu’elle a définies dans son PLU (Plan Local d’Urbanisme). Souvent, ce sont des zones où elle veut maîtriser l’urbanisation : centres-villes, zones proches d’équipements publics (écoles, collèges, routes, parkings…).

2. Les Zones d’Aménagement Différé (ZAD) — Zones où la collectivité prépare un projet d’aménagement futur. Préemption possible pendant 14 ans max.

3. La SAFER pour les terrains agricoles — Si votre terrain est en zone agricole ou naturelle, la SAFER (Société d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural) peut préempter pour le maintenir dans l’usage agricole.

Les 2 réponses possibles

La mairie renonce à préempter ou ne répond pas — Au bout de 2 mois, silence = accord. Vous êtes libre de vendre à votre acheteur au prix convenu. Fin de l’histoire. Ou la mairie préempte. Elle achète votre bien à la place de votre acheteur. C’est là que les problèmes commencent.

2. Le piège du prix : la mairie décide, pas vous

Le cas de mon client au Luc

Retour au cas qui a déclenché cet article. Mon client possède une maison au Luc. Il envisage de la vendre et estime pouvoir la vendre aux alentours de 350 000€.

Mais avant de se lancer, il me pose la question : “Hugo, si je mets en vente et que la mairie préempte, ce sera à quel prix ?”

Sa crainte vient d’une information qui circule : les institutions locales évoquent l’hypothèse d’implanter un futur collège à proximité de sa maison. Rien d’acté officiellement, mais suffisamment de signaux pour qu’il s’inquiète.

Son raisonnement : si le projet se concrétise, la mairie pourrait vouloir maîtriser le foncier autour (extension future, parkings, espaces verts…). Et donc préempter sa maison.

Sa vraie question, c’est : “Si elle préempte, ce sera à quel prix ? Mon prix, ou le leur ?”

La règle qui surprend (et qui fait mal)

Voici la réponse que je lui ai donnée : la mairie peut préempter au prix qu’elle fixe. Pas forcément au prix de votre offre.

Dans les faits :

• Vous avez signé un compromis avec un acheteur à 350 000€
• La DIA est envoyée à la mairie
• La mairie décide de préempter, mais elle estime que votre bien vaut 300 000€
• Elle vous propose 300 000€, pas les 350 000€ de votre compromis

Vous vous retrouvez avec 50 000€ de moins que ce que vous pensiez obtenir.

Pourquoi la mairie peut faire ça ?

La loi permet à la commune de proposer un prix différent si elle estime que le prix indiqué dans la DIA est surévalué par rapport aux prix du marché local.

Elle se base généralement sur :

• Les transactions récentes dans le secteur
• L’avis des services fiscaux (Domaines)
• Des expertises internes ou des experts mandatés

Le problème : ces estimations peuvent être bien en-dessous du prix réel négocié entre vous et votre acheteur. Parce que votre bien a peut-être des atouts particuliers (vue, jardin, potentiel d’extension, emplacement stratégique…) qui ne ressortent pas dans les stats.

Pour beaucoup de vendeurs, cette perte change tout, d’autant plus qu’il y a souvent un acheteur prêt à mettre le prix en face : apport pour le projet suivant, remboursement de crédits, transmission aux enfants…

3. Si vous refusez le prix : blocage et vos options

Les 3 options du vendeur

Vous recevez la notification de préemption avec le prix proposé par la mairie (300 000€ au lieu de vos 350 000€). Vous avez 2 mois pour répondre. Trois choix s’offrent à vous :

Option 1 : Accepter le prix proposé

Option 2 : Renoncer totalement à vendre

Option 3 : Maintenir votre prix et demander une fixation judiciaire

Le piège du blocage juridique

Voici ce que beaucoup de vendeurs ignorent : si vous choisissez l’option 3, vous ne pouvez plus vendre à personne d’autre pendant toute la procédure.

Ce que ça signifie pour vous :

• Votre acheteur initial à 350 000€ ? Il ne peut plus acheter, le compromis n’est plus valable
• Un autre acheteur intéressé ? Impossible de lui vendre
• Vous attendez que le juge fixe le prix

Durée de la procédure : entre 6 et 12 mois en moyenne. Parfois plus selon l’engorgement des tribunaux. Pendant tout ce temps, vous êtes bloqué.

La fixation judiciaire du prix : comment ça marche ?

Le juge de l’expropriation va déterminer la valeur réelle de marché de votre bien en se basant sur :

• Les transactions comparables récentes dans votre secteur
• Un rapport d’expertise (souvent demandé)
• Les arguments de votre avocat et ceux de la mairie

Deux scénarios possibles :

Scénario A : Le juge vous donne raison et fixe 350 000€

C’est la victoire, mais elle a un coût. Vous avez attendu 8 mois, payé 4 500€ d’avocat, et votre premier acheteur est parti acheter ailleurs. La mairie achète finalement à votre prix, ou bien elle renonce et vous pouvez revendre pendant 5 ans sans risque de préemption. Victoire à la Pyrrhus ?

Scénario B : Le juge donne raison à la mairie (300 000€) ou arbitre sur un prix intermédiaire.

Les coûts d’une procédure judiciaire

Une fixation judiciaire du prix, ce n’est pas gratuit :

• Avocat spécialisé : entre 2 000€ et 5 000€ (selon la complexité)
• Expertise éventuelle : entre 1 000€ et 1 500€
• Frais de justice : quelques centaines d’euros
• Total : comptez entre 3 000€ et 6 000€

Et ça, c’est sans compter les mois d’attente et l’impossibilité de vendre à quelqu’un d’autre.

Peut-on contester la décision de préemption elle-même ?

Oui, mais c’est un autre recours, distinct de la contestation du prix.

Vous pouvez contester la légalité de la décision de préemption si :

• La mairie n’a pas motivé suffisamment sa décision
• Le projet d’intérêt général est flou ou inexistant
• La procédure n’a pas été respectée (erreur de procédure)

Ce recours se fait devant le tribunal administratif, pas devant le juge de l’expropriation. Vous avez 2 mois après l’affichage de la décision en mairie pour déposer un recours gracieux.

La réalité terrain : ces recours aboutissent rarement, sauf si la mairie a fait une vraie erreur de procédure ou si elle ne peut pas justifier son projet. Les communes savent généralement bien ficeler leurs dossiers.

4. Ce que j’observe sur le terrain (Le Luc et Var)

Le projet de collège au Luc

Comme je l’expliquais au début de cet article, les institutions locales évoquent l’hypothèse d’un futur collège au Luc. Rien d’officiellement acté, mais suffisamment de signaux pour que certains propriétaires s’inquiètent.

Zones à surveiller : si le projet se concrétise, les parcelles limitrophes ou proches seront potentiellement concernées par un droit de préemption. La mairie voudra maîtriser le foncier autour pour :

• Les extensions futures de l’établissement
• Les parkings et voies d’accès
• Les espaces verts et abords

Si vous êtes dans ce secteur et que vous envisagez de vendre, c’est le moment de vérifier si vous êtes en zone de préemption (ou si vous risquez de l’être prochainement).

Les PLU qui évoluent

Dans le Var comme ailleurs, les Plans Locaux d’Urbanisme évoluent régulièrement :

• Réduction de la tache urbaine : avec les objectifs nationaux de “Zéro Artificialisation Nette” (ZAN), certaines zones constructibles peuvent être reclassées en zones naturelles ou agricoles
• Changements de destination : une zone résidentielle peut passer en zone mixte (résidentiel + commercial), ou l’inverse

L’importance d’anticiper

Mon observation terrain : les vendeurs qui subissent une préemption sont généralement ceux qui :

• N’ont pas vérifié si leur bien était en zone de préemption ou anticipé le potentiel constructif
• Ont signé un compromis sans se poser les bonnes questions

À l’inverse, ceux qui s’en sortent bien sont ceux qui :

• Déposent un permis de construire ou Certificat d’Urbanisme (CU) pour valider le potentiel avant le compromis
• Me contactent en amont pour vérifier si leur bien est en zone de préemption

Le temps investi en amont évite les mauvaises surprises après. J’ai d’ailleurs ecrit un article sur le sujet “Terrain avec potentiel : le permis de construire qui protège votre prix”

5. Mon accompagnement concret

Je ne suis ni avocat, ni urbaniste, ni notaire. Mais je connais ces situations de terrain et je sais quand et vers qui vous orienter.

Ce que je fais pour vous

1. Vérifier si votre bien est en zone de préemption

2. Évaluer le potentiel constructif réel de votre bien

3. Orienter vers les bons professionnels

4. Coordonner votre transaction

• Je fais le lien entre vous, l’acheteur (ou le promoteur), le notaire et les autres professionnels
• Je m’assure que chaque étape est sécurisée juridiquement
• Je vous explique ce qui se passe en français clair, sans jargon

Pourquoi me contacter en amont ?

Anticiper vous protège. Si vous attendez d’avoir signé un compromis pour découvrir que vous êtes en zone de préemption et que votre bien a un potentiel non validé, il sera trop tard.

En revanche, si vous me contactez avant de mettre en vente :

• On vérifie ensemble si vous êtes en zone de préemption
• On évalue le potentiel constructif de votre bien
• On décide ensemble si un permis doit être déposé avant la vente
• On sécurise votre prix et votre transaction

FAQ : Vos questions sur la DIA et la préemption

Vous avez encore des questions sur la DIA et le droit de préemption ? Voici les réponses aux questions que mes clients me posent le plus souvent.

La mairie peut-elle préempter à un prix inférieur à mon offre ?

Oui. Si la mairie préempte, elle peut proposer un prix différent de celui convenu avec votre acheteur. Elle se base sur les prix du marché local, l’avis des Domaines, et ses propres expertises. Si elle estime que votre prix est surévalué, elle peut proposer moins. Vous avez alors 3 options : accepter, renoncer à vendre, ou contester devant le juge de l’expropriation.

Que se passe-t-il si je refuse le prix proposé par la mairie ?

Si vous refusez et que vous maintenez votre prix, la mairie saisit le juge de l’expropriation qui fixera le prix. Pendant toute la procédure (6 à 12 mois), vous ne pouvez plus vendre à personne d’autre. Vous êtes bloqué. Et vous devrez payer un avocat (3 000€ à 8 000€). Si le juge fixe un prix proche de celui de la mairie, vous aurez perdu du temps et de l’argent.

Comment protéger mon prix avant de vendre ?

Déposez un permis de construire AVANT de déclencher la DIA si votre bien a un potentiel constructif (terrain divisible, changement de PLU, extension possible). Le permis validé par la mairie prouve juridiquement le potentiel et justifie un prix supérieur. C’est votre meilleure protection contre une sous-évaluation.

Dois-je me méfier des options d’achat avec les promoteurs ?

Oui, soyez vigilant. Certains promoteurs utilisent l’incidence foncière : ils vous font signer un prix au m² de surface de plancher (SDP) autorisée. Si la mairie autorise moins de SDP que prévu, le prix baisse mécaniquement. Exigez toujours un prix minimum garanti, pas seulement un prix au m² de SDP. Et consultez un notaire ou un avocat avant de signer.

Quand la DIA est-elle déclenchée ?

La DIA est envoyée par le notaire après la signature du compromis de vente, pas avant. Les accords verbaux ou les options d’achat ne déclenchent pas de DIA tant qu’elles ne sont pas converties en acte. C’est pour ça que les promoteurs utilisent souvent des options d’achat pour obtenir le permis avant de déclencher la DIA.

Puis-je contester une décision de préemption ?

Vous pouvez contester la légalité de la décision (pas le prix) si la mairie n’a pas motivé suffisamment sa décision, si le projet d’intérêt général est flou, ou s’il y a une erreur de procédure. Recours devant le tribunal administratif dans les 2 mois. En pratique, ces recours aboutissent rarement sauf erreur manifeste de la mairie.